宅(Zhai)基(Ji)地(Di)是(Shi)广(Guang)大(Da)农(Nong)民(Min)最(Zui)重(Zhong)要(Yao)的(De)财(Cai)产(Chan)。(?)但(Dan)随(Sui)着(Zhuo)我(Wo)国(Guo)经(Jing)济(Ji)的(De)发(Fa)展(Zhan)和(He)时(Shi)代(Dai)的(De)进(Jin)步(Bu)，(?)现(Xian)行(Xing)的(De)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)制(Zhi)度(Du)越(Yue)来(Lai)越(Yue)难(Nan)以(Yi)适(Shi)应(Ying)我(Wo)国(Guo)经(Jing)济(Ji)和(He)社(She)会(Hui)的(De)发(Fa)展(Zhan)，(?)给(Gei)广(Guang)大(Da)农(Nong)村(Cun)地(Di)区(Qu)的(De)农(Nong)民(Min)的(De)生(Sheng)活(Huo)福(Fu)利(Li)带(Dai)来(Lai)了(Liao)不(Bu)利(Li)的(De)影(Ying)响(Xiang)，(?)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)改(Gai)革(Ge)势(Shi)在(Zai)必(Bi)行(Xing)。(?)

目(Mu)前(Qian)，(?)我(Wo)国(Guo)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)改(Gai)革(Ge)的(De)主(Zhu)流(Liu)观(Guan)点(Dian)是(Shi)明(Ming)确(Que)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)产(Chan)权(Quan)性(Xing)。(?)进(Jin)而(?)合(He)理(Li)确(Que)认(Ren)和(He)评(Ping)估(Gu)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)，(?)以(Yi)保(Bao)障(Zhang)转(Zhuan)让(Rang)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)农(Nong)民(Min)的(De)合(He)理(Li)权(Quan)益(Yi)，(?)以(Yi)推(Tui)动(Dong)农(Nong)村(Cun)产(Chan)权(Quan)制(Zhi)度(Du)改(Gai)革(Ge)的(De)进(Jin)程(Cheng)，(?)推(Tui)动(Dong)农(Nong)村(Cun)经(Jing)济(Ji)的(De)发(Fa)展(Zhan)。(?)

一(Yi)、(?)我(Wo)国(Guo)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)发(Fa)展(Zhan)历(Li)程(Cheng)

我(Wo)国(Guo)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)发(Fa)展(Zhan)主(Zhu)要(Yao)经(Jing)历(Li)了(Liao)以(Yi)下(Xia)四(Si)个(Ge)阶(Jie)段(Duan)第(Di)一(Yi)阶(Jie)段(Duan)，(?)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)农(Nong)民(Min)私(Si)人(Ren)所(Suo)有(You)，(?)农(Nong)民(Min)享(Xiang)有(You)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)所(Suo)有(You)权(Quan)。(?)第(Di)二(?)阶(Jie)段(Duan)，(?)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)归(Gui)生(Sheng)产(Chan)队(Dui)集(Ji)体(Ti)所(Suo)有(You)，(?)农(Nong)民(Min)享(Xiang)有(You)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)使(Shi)用(Yong)权(Quan)。(?)第(Di)三(San)阶(Jie)段(Duan)，(?)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)属(Shu)于(Yu)农(Nong)民(Min)集(Ji)体(Ti)所(Suo)有(You)，(?)农(Nong)村(Cun)居(Ju)民(Min)和(He)城(Cheng)镇(Zhen)居(Ju)民(Min)享(Xiang)有(You)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)使(Shi)用(Yong)权(Quan)。(?)第(Di)四(Si)阶(Jie)段(Duan)，(?)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)属(Shu)于(Yu)农(Nong)民(Min)集(Ji)体(Ti)所(Suo)有(You)，(?)农(Nong)户(Hu)享(Xiang)有(You)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)使(Shi)用(Yong)权(Quan)。(?)

二(?)、(?)评(Ping)估(Gu)方(Fang)法(Fa)的(De)选(Xuan)择(Ze)

农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)房(Fang)产(Chan)在(Zai)一(Yi)定(Ding)程(Cheng)度(Du)上(Shang)与(Yu)城(Cheng)市(Shi)的(De)房(Fang)地(Di)产(Chan)具(Ju)有(You)一(Yi)定(Ding)的(De)相(Xiang)似(Si)性(Xing)，(?)所(Suo)以(Yi)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)价(Jia)值(Zhi)的(De)评(Ping)估(Gu)在(Zai)一(Yi)定(Ding)程(Cheng)度(Du)上(Shang)参(Can)照(Zhao)城(Cheng)市(Shi)房(Fang)地(Di)产(Chan)的(De)评(Ping)估(Gu)方(Fang)法(Fa)。(?)城(Cheng)市(Shi)房(Fang)地(Di)产(Chan)的(De)评(Ping)估(Gu)方(Fang)法(Fa)主(Zhu)要(Yao)有(You)成(Cheng)本(Ben)法(Fa)、(?)收(Shou)益(Yi)法(Fa)和(He)市(Shi)场(Chang)法(Fa)。(?)

由(You)于(Yu)农(Nong)村(Cun)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)缺(Que)乏(Fa)相(Xiang)对(Dui)活(Huo)跃(Yue)的(De)交(Jiao)易(Yi)市(Shi)场(Chang)，(?)所(Suo)以(Yi)现(Xian)阶(Jie)段(Duan)难(Nan)以(Yi)用(Yong)市(Shi)场(Chang)法(Fa)来(Lai)评(Ping)估(Gu)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)。(?)目(Mu)前(Qian)，(?)农(Nong)村(Cun)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)商(Shang)业(Ye)用(Yong)地(Di)存(Cun)在(Zai)出(Chu)租(Zu)等(Deng)现(Xian)象(Xiang)，(?)所(Suo)以(Yi)其(Qi)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)未(Wei)来(Lai)收(Shou)益(Yi)在(Zai)一(Yi)定(Ding)程(Cheng)度(Du)上(Shang)可(Ke)以(Yi)预(Yu)测(Ce)，(?)这(Zhe)部(Bu)分(Fen)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)可(Ke)以(Yi)适(Shi)用(Yong)于(Yu)收(Shou)益(Yi)法(Fa)来(Lai)评(Ping)估(Gu)。(?)但(Dan)是(Shi)大(Da)多(Duo)数(Shu)的(De)农(Nong)村(Cun)在(Zai)基(Ji)地(Di)不(Bu)存(Cun)在(Zai)着(Zhuo)商(Shang)业(Ye)价(Jia)值(Zhi)，(?)这(Zhe)种(Zhong)情(Qing)况(Kuang)下(Xia)，(?)只(Zhi)有(You)用(Yong)成(Cheng)本(Ben)法(Fa)来(Lai)测(Ce)算(Suan)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)。(?)但(Dan)是(Shi)，(?)当(Dang)一(Yi)个(Ge)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)可(Ke)以(Yi)用(Yong)收(Shou)益(Yi)法(Fa)和(He)成(Cheng)本(Ben)法(Fa)两(Liang)种(Zhong)方(Fang)法(Fa)测(Ce)算(Suan)的(De)情(Qing)况(Kuang)下(Xia)，(?)为(Wei)了(Liao)合(He)理(Li)的(De)保(Bao)护(Hu)广(Guang)大(Da)农(Nong)民(Min)的(De)利(Li)益(Yi)，(?)笔(Bi)者(Zhe)建(Jian)议(Yi)可(Ke)以(Yi)采(Cai)用(Yong)收(Shou)益(Yi)法(Fa)或(Huo)成(Cheng)本(Ben)法(Fa)评(Ping)估(Gu)的(De)价(Jia)值(Zhi)孰(Shu)高(Gao)来(Lai)作(Zuo)为(Wei)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)评(Ping)估(Gu)价(Jia)值(Zhi)。(?)

三(San)、(?)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)的(De)测(Ce)算(Suan)

(一(Yi))收(Shou)益(Yi)法(Fa)

收(Shou)益(Yi)法(Fa)是(Shi)评(Ping)估(Gu)房(Fang)地(Di)产(Chan)价(Jia)值(Zhi)的(De)重(Zhong)要(Yao)方(Fang)法(Fa)，(?)其(Qi)基(Ji)本(Ben)思(Si)路(Lu)是(Shi)先(Xian)预(Yu)测(Ce)该(Gai)宗(Zong)房(Fang)地(Di)产(Chan)在(Zai)评(Ping)估(Gu)时(Shi)点(Dian)之(Zhi)后(Hou)各(Ge)年(Nian)份(Fen)的(De)纯(Chun)收(Shou)益(Yi)，(?)再(Zai)选(Xuan)用(Yong)适(Shi)当(Dang)的(De)收(Shou)益(Yi)率(Lu)将(Jiang)未(Wei)来(Lai)若(Ruo)干(Gan)年(Nian)的(De)纯(Chun)收(Shou)益(Yi)折(Zhe)现(Xian)，(?)然(Ran)后(Hou)相(Xiang)加(Jia)得(De)到(Dao)房(Fang)地(Di)产(Chan)在(Zai)估(Gu)价(Jia)时(Shi)点(Dian)的(De)价(Jia)值(Zhi)，(?)在(Zai)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)中(Zhong)，(?)有(You)一(Yi)部(Bu)分(Fen)房(Fang)产(Chan)具(Ju)有(You)商(Shang)业(Ye)价(Jia)值(Zhi)，(?)如(Ru)商(Shang)铺(Pu)、(?)农(Nong)家(Jia)乐(Le)、(?)商(Shang)场(Chang)等(Deng)。(?)这(Zhe)类(Lei)农(Nong)村(Cun)房(Fang)产(Chan)可(Ke)以(Yi)用(Yong)于(Yu)出(Chu)租(Zu)，(?)自(Zi)己(Ji)经(Jing)营(Ying)等(Deng)，(?)具(Ju)有(You)一(Yi)定(Ding)的(De)经(Jing)济(Ji)利(Li)益(Yi)流(Liu)入(Ru)，(?)其(Qi)未(Wei)来(Lai)的(De)经(Jing)济(Ji)利(Li)益(Yi)在(Zai)一(Yi)定(Ding)程(Cheng)度(Du)上(Shang)可(Ke)以(Yi)衡(Heng)量(Liang)。(?)因(Yin)此(Ci)，(?)这(Zhe)一(Yi)类(Lei)的(De)房(Fang)地(Di)产(Chan)可(Ke)以(Yi)使(Shi)用(Yong)收(Shou)益(Yi)法(Fa)来(Lai)进(Jin)行(Xing)评(Ping)价(Jia)。(?)

设(She)定(Ding)一(Yi)个(Ge)假(Jia)设(She)前(Qian)提(Ti)：(?)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)收(Shou)益(Yi)期(Qi)限(Xian)为(Wei)无(Wu)限(Xian)期(Qi)，(?)每(Mei)年(Nian)纯(Chun)收(Shou)益(Yi)不(Bu)变(Bian)后(Hou)。(?)

商(Shang)业(Ye)用(Yong)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)房(Fang)产(Chan)的(De)价(Jia)值(Zhi)可(Ke)以(Yi)用(Yong)以(Yi)下(Xia)公(Gong)式(Shi)来(Lai)评(Ping)估(Gu)：(?)

农(Nong)村(Cun)商(Shang)业(Ye)用(Yong)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)经(Jing)济(Ji)净(Jing)流(Liu)入(Ru)可(Ke)以(Yi)是(Shi)所(Suo)有(You)者(Zhe)商(Shang)业(Ye)用(Yong)房(Fang)出(Chu)租(Zu)收(Shou)取(Qu)的(De)租(Zu)金(Jin)，(?)也(Ye)可(Ke)以(Yi)是(Shi)所(Suo)有(You)者(Zhe)自(Zi)己(Ji)经(Jing)营(Ying)的(De)收(Shou)入(Ru)减(Jian)去(Qu)自(Zi)己(Ji)的(De)工(Gong)资(Zi)收(Shou)入(Ru)和(He)各(Ge)种(Zhong)费(Fei)用(Yong)后(Hou)的(De)净(Jing)额(E)。(?)而(?)折(Zhe)现(Xian)率(Lu)的(De)选(Xuan)择(Ze)又(You)存(Cun)在(Zai)较(Jiao)大(Da)的(De)主(Zhu)观(Guan)性(Xing)，(?)作(Zuo)为(Wei)在(Zai)农(Nong)村(Cun)经(Jing)营(Ying)的(De)商(Shang)铺(Pu)，(?)其(Qi)经(Jing)营(Ying)风(Feng)险(Xian)比(Bi)较(Jiao)低(Di)，(?)租(Zu)金(Jin)的(De)波(Bo)动(Dong)的(De)程(Cheng)度(Du)较(Jiao)小(Xiao)，(?)除(Chu)非(Fei)是(Shi)某(Mou)个(Ge)经(Jing)济(Ji)发(Fa)展(Zhan)的(De)飞(Fei)速(Su)地(Di)区(Qu)，(?)所(Suo)以(Yi)笔(Bi)者(Zhe)认(Ren)为(Wei)选(Xuan)择(Ze)同(Tong)期(Qi)存(Cun)款(Kuan)利(Li)率(Lu)和(He)贷(Dai)款(Kuan)利(Li)率(Lu)的(De)平(Ping)均(Jun)利(Li)率(Lu)。(?)由(You)此(Ci)，(?)则(Ze)可(Ke)以(Yi)计(Ji)算(Suan)出(Chu)相(Xiang)关(Guan)农(Nong)村(Cun)商(Shang)业(Ye)用(Yong)的(De)债(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)。(?)

但(Dan)是(Shi)，(?)在(Zai)农(Nong)村(Cun)地(Di)区(Qu)，(?)作(Zuo)为(Wei)商(Shang)业(Ye)用(Yong)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)不(Bu)可(Ke)能(Neng)全(Quan)部(Bu)用(Yong)于(Yu)出(Chu)租(Zu)或(Huo)者(Zhe)全(Quan)部(Bu)用(Yong)于(Yu)自(Zi)己(Ji)经(Jing)营(Ying)，(?)农(Nong)民(Min)总(Zong)会(Hui)留(Liu)出(Chu)一(Yi)部(Bu)分(Fen)的(De)房(Fang)屋(Wu)面(Mian)积(Ji)自(Zi)己(Ji)居(Ju)住(Zhu)，(?)因(Yin)此(Ci)要(Yao)计(Ji)算(Suan)出(Chu)相(Xiang)关(Guan)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)房(Fang)产(Chan)的(De)价(Jia)值(Zhi)，(?)就(Jiu)需(Xu)要(Yao)引(Yin)入(Ru)成(Cheng)本(Ben)法(Fa)对(Dui)其(Qi)中(Zhong)的(De)非(Fei)商(Shang)业(Ye)用(Yong)的(De)部(Bu)分(Fen)进(Jin)行(Xing)计(Ji)算(Suan)，(?)以(Yi)汇(Hui)总(Zong)求(Qiu)出(Chu)该(Gai)房(Fang)产(Chan)的(De)真(Zhen)正(Zheng)价(Jia)值(Zhi)。(?)

 (二(?))成(Cheng)本(Ben)法(Fa)

成(Cheng)本(Ben)法(Fa)是(Shi)指(Zhi)是(Shi)通(Tong)过(Guo)求(Qiu)取(Qu)评(Ping)估(Gu)对(Dui)象(Xiang)在(Zai)评(Ping)估(Gu)时(Shi)点(Dian)时(Shi)的(De)重(Zhong)置(Zhi)价(Jia)格(Ge)或(Huo)重(Zhong)建(Jian)价(Jia)格(Ge)，(?)扣(Kou)除(Chu)折(Zhe)旧(Jiu)，(?)而(?)估(Gu)算(Suan)待(Dai)估(Gu)对(Dui)象(Xiang)的(De)客(Ke)观(Guan)合(He)理(Li)价(Jia)格(Ge)或(Huo)价(Jia)值(Zhi)的(De)方(Fang)法(Fa)。(?)

在(Zai)广(Guang)大(Da)农(Nong)村(Cun)地(Di)区(Qu)，(?)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)交(Jiao)易(Yi)数(Shu)量(Liang)相(Xiang)当(Dang)的(De)少(Shao)，(?)因(Yin)此(Ci)缺(Que)乏(Fa)可(Ke)以(Yi)参(Can)照(Zhao)的(De)外(Wai)部(Bu)市(Shi)场(Chang)。(?)而(?)且(Qie)在(Zai)农(Nong)村(Cun)地(Di)区(Qu)，(?)不(Bu)同(Tong)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)建(Jian)筑(Zhu)物(Wu)的(De)建(Jian)造(Zao)材(Cai)料(Liao)、(?)面(Mian)积(Ji)和(He)样(Yang)式(Shi)可(Ke)能(Neng)存(Cun)在(Zai)不(Bu)同(Tong)，(?)所(Suo)以(Yi)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)之(Zhi)间(Jian)缺(Que)乏(Fa)可(Ke)比(Bi)性(Xing)。(?)这(Zhe)一(Yi)部(Bu)分(Fen)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)评(Ping)估(Gu)只(Zhi)有(You)用(Yong)成(Cheng)本(Ben)法(Fa)进(Jin)行(Xing)评(Ping)估(Gu)，(?)从(Cong)而(?)确(Que)定(Ding)其(Qi)价(Jia)值(Zhi)，(?)以(Yi)实(Shi)现(Xian)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)合(He)理(Li)流(Liu)动(Dong)。(?)

农(Nong)村(Cun)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)可(Ke)以(Yi)大(Da)致(Zhi)使(Shi)用(Yong)下(Xia)面(Mian)的(De)公(Gong)式(Shi)进(Jin)行(Xing)计(Ji)量(Liang)：(?)

农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)价(Jia)值(Zhi)=土(Tu)地(Di)成(Cheng)本(Ben)＋(?)建(Jian)筑(Zhu)成(Cheng)本(Ben)＋(?)人(Ren)工(Gong)成(Cheng)本(Ben)＋(?)利(Li)息(Xi)－(?)折(Zhe)旧(Jiu)

宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)土(Tu)地(Di)成(Cheng)本(Ben)是(Shi)个(Ge)难(Nan)以(Yi)确(Que)定(Ding)的(De)问(Wen)题(Ti)。(?)因(Yin)为(Wei)它(Ta)没(Mei)有(You)相(Xiang)对(Dui)明(Ming)确(Que)的(De)土(Tu)地(Di)开(Kai)发(Fa)成(Cheng)本(Ben)，(?)即(Ji)土(Tu)地(Di)使(Shi)用(Yong)权(Quan)出(Chu)让(Rang)金(Jin)、(?)征(Zheng)地(Di)和(He)房(Fang)屋(Wu)拆(Chai)迁(Qian)安(An)置(Zhi)补(Bu)偿(Chang)费(Fei)用(Yong)、(?)税(Shui)金(Jin)及(Ji)手(Shou)续(Xu)费(Fei)三(San)者(Zhe)之(Zhi)和(He)。(?)根(Gen)据(Ju)胡(Hu)银(Yin)根(Gen)(2013)等(Deng)学(Xue)者(Zhe)的(De)观(Guan)点(Dian)，(?)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)土(Tu)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)可(Ke)用(Yong)生(Sheng)产(Chan)要(Yao)素(Su)功(Gong)能(Neng)的(De)价(Jia)值(Zhi)测(Ce)算(Suan)。(?)笔(Bi)者(Zhe)认(Ren)为(Wei)，(?)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)土(Tu)地(Di)成(Cheng)本(Ben)为(Wei)同(Tong)面(Mian)积(Ji)的(De)耕(Geng)地(Di)种(Zhong)植(Zhi)经(Jing)济(Ji)作(Zuo)物(Wu)每(Mei)年(Nian)可(Ke)带(Dai)来(Lai)收(Shou)益(Yi)的(De)最(Zui)大(Da)值(Zhi)的(De)现(Xian)值(Zhi)，(?)用(Yong)公(Gong)式(Shi)表(Biao)示(Shi)则(Ze)为(Wei)：(?)

作(Zuo)为(Wei)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)建(Jian)筑(Zhu)成(Cheng)本(Ben)相(Xiang)对(Dui)比(Bi)较(Jiao)好(Hao)确(Que)定(Ding)，(?)一(Yi)栋(Dong)农(Nong)村(Cun)住(Zhu)宅(Zhai)大(Da)概(Gai)使(Shi)用(Yong)了(Liao)多(Duo)少(Shao)沙(Sha)石(Shi)、(?)水(Shui)泥(Ni)、(?)火(Huo)砖(Zhuan)和(He)装(Zhuang)修(Xiu)所(Suo)使(Shi)用(Yong)的(De)材(Cai)料(Liao)，(?)都(Du)是(Shi)可(Ke)以(Yi)合(He)理(Li)计(Ji)算(Suan)，(?)在(Zai)以(Yi)市(Shi)场(Chang)同(Tong)期(Qi)的(De)沙(Sha)石(Shi)等(Deng)材(Cai)料(Liao)的(De)价(Jia)格(Ge)来(Lai)确(Que)定(Ding)相(Xiang)关(Guan)建(Jian)筑(Zhu)成(Cheng)本(Ben)的(De)价(Jia)值(Zhi)，(?)这(Zhe)样(Yang)就(Jiu)可(Ke)以(Yi)合(He)理(Li)的(De)确(Que)认(Ren)建(Jian)筑(Zhu)成(Cheng)本(Ben)。(?)

人(Ren)工(Gong)费(Fei)用(Yong)在(Zai)农(Nong)村(Cun)建(Jian)筑(Zhu)物(Wu)的(De)成(Cheng)本(Ben)中(Zhong)所(Suo)占(Zhan)的(De)比(Bi)例(Li)越(Yue)来(Lai)越(Yue)大(Da)，(?)以(Yi)至(Zhi)于(Yu)需(Xu)要(Yao)将(Jiang)其(Qi)单(Dan)独(Du)作(Zuo)为(Wei)一(Yi)项(Xiang)因(Yin)素(Su)来(Lai)考(Kao)虑(Lu)。(?)自(Zi)2008年(Nian)后(Hou)，(?)建(Jian)安(An)工(Gong)人(Ren)的(De)工(Gong)资(Zi)大(Da)涨(Zhang)，(?)这(Zhe)就(Jiu)导(Dao)致(Zhi)了(Liao)评(Ping)估(Gu)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)人(Ren)工(Gong)成(Cheng)本(Ben)的(De)价(Jia)值(Zhi)判(Pan)断(Duan)问(Wen)题(Ti)，(?)需(Xu)要(Yao)在(Zai)修(Xiu)建(Jian)时(Shi)的(De)人(Ren)工(Gong)成(Cheng)本(Ben)和(He)现(Xian)阶(Jie)段(Duan)的(De)人(Ren)工(Gong)成(Cheng)本(Ben)做(Zuo)出(Chu)选(Xuan)择(Ze)。(?)笔(Bi)者(Zhe)认(Ren)为(Wei)，(?)选(Xuan)择(Ze)现(Xian)阶(Jie)段(Duan)的(De)人(Ren)工(Gong)成(Cheng)本(Ben)更(Geng)合(He)理(Li)，(?)因(Yin)为(Wei)农(Nong)民(Min)出(Chu)卖(Mai)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)后(Hou)，(?)无(Wu)论(Lun)是(Shi)在(Zai)其(Qi)他(Ta)地(Di)方(Fang)新(Xin)建(Jian)房(Fang)屋(Wu)或(Huo)是(Shi)在(Zai)其(Qi)他(Ta)地(Di)区(Qu)买(Mai)房(Fang)，(?)都(Du)是(Shi)承(Cheng)担(Dan)的(De)现(Xian)阶(Jie)段(Duan)的(De)工(Gong)资(Zi)水(Shui)平(Ping)，(?)所(Suo)以(Yi)采(Cai)用(Yong)现(Xian)阶(Jie)段(Duan)的(De)工(Gong)资(Zi)水(Shui)平(Ping)评(Ping)估(Gu)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)人(Ren)工(Gong)成(Cheng)本(Ben)是(Shi)更(Geng)为(Wei)合(He)理(Li)的(De)。(?)

利(Li)息(Xi)是(Shi)指(Zhi)农(Nong)民(Min)修(Xiu)建(Jian)房(Fang)屋(Wu)的(De)时(Shi)候(Hou)可(Ke)能(Neng)是(Shi)向(Xiang)银(Yin)行(Xing)贷(Dai)款(Kuan)或(Huo)者(Zhe)向(Xiang)筹(Chou)集(Ji)资(Zi)金(Jin)来(Lai)修(Xiu)建(Jian)的(De)房(Fang)屋(Wu)，(?)比(Bi)如(Ru)在(Zai)2008年(Nian)大(Da)地(Di)震(Zhen)之(Zhi)后(Hou)，(?)大(Da)量(Liang)的(De)农(Nong)民(Min)新(Xin)建(Jian)房(Fang)屋(Wu)，(?)他(Ta)们(Men)都(Du)没(Mei)有(You)足(Zu)够(Gou)的(De)资(Zi)金(Jin)。(?)利(Li)息(Xi)可(Ke)以(Yi)用(Yong)借(Jie)款(Kuan)筹(Chou)集(Ji)的(De)资(Zi)金(Jin)与(Yu)同(Tong)期(Qi)银(Yin)行(Xing)的(De)贷(Dai)款(Kuan)利(Li)率(Lu)来(Lai)计(Ji)算(Suan)。(?)

折(Zhe)旧(Jiu)是(Shi)指(Zhi)随(Sui)着(Zhuo)时(Shi)间(Jian)的(De)推(Tui)移(Yi)，(?)修(Xiu)建(Jian)越(Yue)久(Jiu)的(De)房(Fang)产(Chan)，(?)其(Qi)未(Wei)来(Lai)可(Ke)使(Shi)用(Yong)的(De)时(Shi)间(Jian)就(Jiu)越(Yue)短(Duan)，(?)这(Zhe)就(Jiu)导(Dao)致(Zhi)了(Liao)需(Xu)要(Yao)考(Kao)虑(Lu)对(Dui)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)房(Fang)产(Chan)进(Jin)行(Xing)折(Zhe)旧(Jiu)。(?)折(Zhe)旧(Jiu)的(De)方(Fang)法(Fa)可(Ke)以(Yi)参(Can)考(Kao)会(Hui)计(Ji)上(Shang)的(De)年(Nian)限(Xian)平(Ping)均(Jun)法(Fa)，(?)即(Ji)通(Tong)过(Guo)估(Gu)计(Ji)房(Fang)产(Chan)的(De)使(Shi)用(Yong)年(Nian)限(Xian)，(?)计(Ji)算(Suan)出(Chu)房(Fang)产(Chan)的(De)耗(Hao)损(Sun)程(Cheng)度(Du)。(?)因(Yin)为(Wei)根(Gen)据(Ju)现(Xian)阶(Jie)段(Duan)的(De)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)政(Zheng)策(Ce)，(?)农(Nong)民(Min)具(Ju)有(You)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)无(Wu)限(Xian)使(Shi)用(Yong)权(Quan)，(?)所(Suo)以(Yi)在(Zai)提(Ti)计(Ji)折(Zhe)旧(Jiu)的(De)时(Shi)候(Hou)需(Xu)对(Dui)土(Tu)地(Di)成(Cheng)本(Ben)进(Jin)行(Xing)剔(Ti)除(Chu)。(?)

 (三(San)）(?)评(Ping)估(Gu)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)价(Jia)值(Zhi)需(Xu)考(Kao)虑(Lu)的(De)其(Qi)他(Ta)因(Yin)素(Su)评(Ping)估(Gu)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)价(Jia)值(Zhi)时(Shi)，(?)还(Huan)需(Xu)要(Yao)考(Kao)虑(Lu)以(Yi)下(Xia)几(Ji)点(Dian)因(Yin)素(Su)相(Xiang)关(Guan)农(Nong)村(Cun)地(Di)区(Qu)经(Jing)济(Ji)的(De)发(Fa)展(Zhan)潜(Qian)力(Li)、(?)技(Ji)术(Shu)的(De)进(Jin)步(Bu)和(He)生(Sheng)产(Chan)力(Li)的(De)发(Fa)展(Zhan)。(?)

不(Bu)同(Tong)的(De)农(Nong)村(Cun)地(Di)区(Qu)的(De)发(Fa)展(Zhan)潜(Qian)力(Li)是(Shi)不(Bu)同(Tong)，(?)而(?)这(Zhe)是(Shi)影(Ying)响(Xiang)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)价(Jia)格(Ge)增(Zeng)值(Zhi)的(De)重(Zhong)要(Yao)因(Yin)素(Su)。(?)位(Wei)于(Yu)东(Dong)部(Bu)沿(Yan)海(Hai)地(Di)区(Qu)的(De)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)增(Zeng)长(Chang)潜(Qian)力(Li)自(Zi)然(Ran)是(Shi)要(Yao)远(Yuan)远(Yuan)大(Da)于(Yu)中(Zhong)西(Xi)部(Bu)的(De)贫(Pin)困(Kun)地(Di)区(Qu)，(?)这(Zhe)也(Ye)使(Shi)得(De)东(Dong)部(Bu)沿(Yan)海(Hai)农(Nong)村(Cun)宅(Zhai)基(Ji)地(Di)的(De)价(Jia)值(Zhi)远(Yuan)远(Yuan)超(Chao)过(Guo)中(Zhong)西(Xi)部(Bu)地(Di)区(Qu)。(?)而(?)技(Ji)术(Shu)的(De)进(Jin)步(Bu)和(He)生(Sheng)产(Chan)力(Li)的(De)发(Fa)展(Zhan)，(?)可(Ke)能(Neng)大(Da)大(Da)的(De)减(Jian)少(Shao)房(Fang)屋(Wu)的(De)修(Xiu)建(Jian)成(Cheng)本(Ben)，(?)这(Zhe)会(Hui)对(Dui)房(Fang)屋(Wu)的(De)价(Jia)格(Ge)造(Zao)成(Cheng)较(Jiao)大(Da)的(De)影(Ying)响(Xiang)。(?)